Como saber se um FII está caro? P/VP

 


Neste artigo vamos falar um pouco mais em como analisar o preço dos Fiis. Bom, sempre que vamos comprar alguma coisa, é muito comum a gente pensar: mas isso aqui está caro ou tá barato?

Preço é o que você paga, valor é o que você leva”. Esta é uma definição atribuída ao maior investidor de todos os tempos – Warren Buffet.

Quando compramos um FII é normal a gente fazer este tipo de questionamento também. Então, vamos entender uma forma de se fazer isso.

O fundo tem o que chamamos de valor patrimonial, que significa quanto vale o patrimônio do fundo. Nos fundos de tijolo por exemplo, todo ano eles são obrigados a contratar uma consultoria independente que faz essa avaliação e divulga como fato relevante. Então, eu, você, como cotistas de um FII temos acesso a este laudo.

Vamos fazer uma conta: Se você sabe quanto vale o patrimônio do fundo, lá pela variação, sabe a quantidade de cotas emitidas, e sabe o preço da cota, então basta dividir o preço atual das cotas pelo valor patrimonial. Desta forma você vai chegar no famoso indicador que é o P/VP

Dividindo o preço atual, que é o P, pelo valor patrimonial que é o VP, eu tenho uma ideia do quão justo tá o preço atual do fundo em relação ao patrimônio que ele tem. Se esse valor estiver acima de 1, é sinal que o mercado está negociando esse fundo a um preço maior que o valor patrimonial dele. Se o resultado do P/VP for abaixo de 1, o mercado está negociando abaixo do valor patrimonial

Não precisa esquentar a cabeça, pois hoje há vários sites agregadores que trazem estes e muitos outros indicadores de forma bem simples. 

Você deve estar pensando neh, nossa... é muito simples... agora é só eu ver esse indicador e sair comprado. Vou ser o novo Warrem Baffet. Lamento amigos, mas não é simples assim!

Quando o fundo está sendo negociado caro, pode ser que o mercado está vendo alguma outra vantagem naquele fundo que pode ser: um reajuste de aluguel lá na frente, um novo bom inquilino, uma reforma no imóvel ou qualquer outra coisa que vai impactar nos rendimentos e na valorização do fundo. 

Do mesmo modo, quando o Fii tá sendo negociado com P/VP abaixo de 1, significa que o mercado está vendo uma desvantagem naquele fundo. Para ter uma ideia, o mercado vê que essa desvantagem é tão grande que a cota vale menos que o imóvel em si. Isso pode ocorrer por vacância dos imóveis, ou por falta de transparência do Gestor nos relatórios gerenciais.

Tem outro ponto interessante também sobre o P/VP dos FIIs de tijolo que é o seguinte: essas avaliações são feitas uma vez por ano, então pode ser que o relatório já tenha sido divulgado a alguns meses e hoje o preço do imóvel já esteja maior que o preço na época da avaliação. 

Nesse caso, se a gente fizer o P/VP vai dar maior do que no relatório porque o mercado já precificou uma valorização do imóvel e espera que na próxima avaliação, a consultoria avalie mais caro. 

Só pra entenderem, vamos fazer um exercício e pensar... a consultoria avaliou o prédio hoje, daí dois meses é anunciado a construção de um shopping ao lado deste imóvel. Ou seja, o preço do imóvel irá valorizar e o próprio mercado vai precificar essa melhoria. Mas se olharmos apenas para o P/VP do relatório, isso ainda não foi considerado.

Nos FIIs de desenvolvimento, FOFS (fundos de fundos) é bem difícil falar em valor patrimonial com assertividade, pois estamos falando de um patrimônio que ainda vai ser construído ou está em construção. Então cuidado ao olhar esse indicador em fundo deste tipo. 

Por outro lado, nos FIIs de papel o valor patrimonial é facilmente obtido baseado no que o fundo possui em carteira. Então, nesses casos, uma análise mais criteriosa do P/VP te permite decidir entre comprar ou não o fundo de papel.

Então investidores, para os FIIs de tijolo, use o P/VP como referência e não como critério único. Porque pode ser que esse valor, ou tá defasado ou existe uma boa justificativa pra ele. O correto é analisar caso a caso antes de decidir por comprar qualquer FIIs.



Postar um comentário

0 Comentários